Как и для чего проводить общее собрание собственников? Что можно решить на общем собрании дома, как часто надо собираться, сколько голосов требуется для кворума и как расписываться за несовершеннолетних детей? Эти и другие вопросы обсуждались в ходе прямого эфира, который прошёл на прошлой неделе и был посвящён теме «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме».
Прямой эфир провёл Центр управления регионом совместно с Администрацией Смоленской области. На вопросы смолян ответила начальник Главного управления «Государственная жилищная инспекция Смоленской области» Кристина Грошенкова.
Кто здесь главный?
Ирина Иванова: Что такое общее собрание собственников многоквартирных домов. И для чего оно нужно?
Кристина Грошенкова: Общее собрание собственников – это орган управления многоквартирным домом. Многоквартирный дом – по сути это живой организм. Все вопросы, которые так или иначе касаются жизнедеятельности дома, следует решать на общем собрании путём обсуждения, голосования. К примеру - как улучшить условия проживания в доме, сделать его более комфортным и безопасным… Также на общем собрании собственников выбирается и совет дома.
В каждом ли доме Смоленской области есть Совет дома?
Совет многоквартирного дома и председатель этого совета должны быть в каждом доме. Это предусматривает Жилищный кодекс. Однако пока на территории региона не в каждом доме создан такой Совет.
Кто может стать председателем Совета дома?
Это должен быть один из собственников помещений многоквартирного дома.
Как можно выяснить, создан ли в определённом многоквартирном доме Совет дома и кто является его председателем?
Выяснить это просто. Необходимо посмотреть, размещён ли протокол с повесткой дня о выборе Совета дома в ГИС ЖКХ (Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства). Все протоколы общих собраний аккумулируются именно на этой платформе.
Я призываю смолян посетить этот информационный ресурс и личную страничку в нём, ведь здесь собрано огромное количество важной и полезной информации: история вашего дома, характеристики, протоколы общих собраний, сведения о тарифах и нормативах, перечне работ, приборах учёта, платёжные документы и все начисления.
Кто имеет право размещать протоколы в ГИС ЖКХ?
Это обязанность управляющей организации. Протокол общего собрания обязан быть предоставлен в УК, которая и размещает его в системе. Также управляющая организация должна передать оригиналы решений на хранение в Государственную жилищную инспекцию.
Надо чаще встречаться!
Как часто должен собираться Совет дома? И кто может стать инициатором собрания?
Проводиться обязано ежегодное общее собрание собственников, и инициатором его должны быть сами собственники. Внеочередные собрания можно проводить по необходимости – определённого регламентированного количества таких встреч в жилищном законодательстве не установлено. Инициатором при этом может стать абсолютно любой собственник, не обязательно председатель. Также инициировать собрание может муниципалитет (при наличии в этом доме муниципальных квартир) или же управляющая организация (когда требуется решить какой-либо важный вопрос).
Стоит ли проводить собрания каждую неделю?
Чёткая периодичность не установлена, можно проводить собрания так часто, как пожелают собственники. Вопрос только в том, будет ли это эффективно. Собрания всё-таки лучше проводить раз в квартал (по результатам весенне-летнего и осенне-зимнего осмотров, которые обязаны проводить управляющие организации, когда уже определены необходимые к выполнению работы). Следует помнить, что есть и порядок уведомления об общем собрании – минимум за 10 дней.
Кто «За»?
Что можно решить на общем собрании?
В перечень тем, которые могут быть рассмотрены на общем собрании, в том числе входят: выбор способа управления многоквартирным домом, управляющей организации (или если речь идёт о ТСЖ, то вопрос о членстве в нём), условий договора управления, а также цены договора управления (она складывается из видов работ и периодичности их проведения).
Кроме того, можно решить и вопросы о проведении капитального ремонта дома, пользовании общим имуществом третьими лицами, установке камер видеонаблюдения или шлагбаума, скамеек и проведение другого благоустройства.
Напомню, что также на общем собрании происходит выбор Совета дома, председателя и его полномочий (кстати, ЖК позволяет установить вознаграждение для председателя Совета дома, если есть такая потребность).
Следует помнить, что существует минимальный перечень работ, установленный Правительством РФ, которые УК обязаны выполнять, а у нас (у собственников) также есть обязанности – прежде всего это своевременная оплата услуг. Подчеркну, что все улучшения в доме делаются за наши деньги.
Как проводятся общие собрания собственников? В какой форме?
Законодательством установлены следующее формы участия в общем собрании: очная, очно-заочная и заочная. Как правило, очень затруднительно собрать всех собственников одновременно и лично. Поэтому чаще всего применяется заочное голосование.
Сейчас активно внедряется заочная форма голосования в системе ГИС ЖКХ. Она, в том числе обеспечивает максимальную прозрачность процедуры. Смоляне пока не особо активны в системе ГИС ЖКХ (собрания, проведённые на данной платформе, можно перечесть по пальцам). Да, может быть, эта система немного сложна в использовании для обывателя. Но она работает. Есть регионы, в которых уже более половины всех общих собраний проводится в ГИС. Полагаю, что в обозримом будущем она станет одной из самых эффективных форм проведения таких встреч собственников.
Подчеркну, что инициировать электронное голосование в системе ГИС ЖКХ можно уже сейчас. Нужно проговорить этот вопрос с управляющей организацией и организационно попробовать провести собрание. При необходимости мы, сотрудники Государственной жилищной инспекции Смоленской области, готовы проводить методические консультации для управляющих организаций.
Получите-распишитесь
Каким образом решения общего собрания доводятся до всех собственников?
На общем собрании определяется способ, которым собственники уведомляются о решениях. Чаще всего для этого сейчас используют информационные доски, расположенные в подъездах. Подчеркну, на общем собрании можно выбрать любой удобный способ уведомления – хоть через почтовые ящики, хоть через домовые чаты.
Если гражданин не согласен с решением, принятым большинством на общедомовом собрании, что ему делать?
Жилищным Кодексом предусмотрено: если собственник не голосовал или же голосовал, но считает принятое решение неправильным, он имеет право оспорить решение общего собрания в судебном порядке. На это отводится срок в 6 месяцев. Решения, не оспоренные в судебном порядке, считаются действующими.
Проверяет ли ГЖИ протоколы голосования?
ГЖИ проверяет результаты общего собрания на признаки ничтожности только при рассмотрении заявлений о внесении изменений в реестр лицензий, т.е. при смене управляющей организации. Мы проверяем такое собрание на наличие кворума. Если его нет, то решение имеет признаки ничтожности, и соответственно считается недействительным.
Сколько нужно голосов, чтобы был кворум?
Если говорить о таком концептуальном вопросе как смена управляющей организации, то 50% + 1% от общего числа собственников. Т.е. не 50% +1% от общего числа принявших участие, а именно от числа всех собственников. Например, если в доме 10 000 кв. м, то кворум при голосовании по вопросу о выборе другой управляющей организации должен составить 5001 кв.м. Данная норма вступила в силу недавно – с сентября 2022 года.
А в случае голосования по иным вопросам кворумом будет считаться большинство принявших участие в голосовании (также исходя из принадлежащего им метража).
Как расписываться в бланках для голосований за детей, если они являются собственниками?
Решение собственника помещения за несовершеннолетнего принимает его законный представитель, т.е. родитель. Если это заочное голосование, то бюллетень решения заполняется на собственника, а свою подпись ставит родитель (с указанием ФИО и даты, также обязательно делается отметка «в интересах несовершеннолетнего»).
