Метры без спроса. Почему в Смоленске плохо распродаются новостройки

На рынке новостроек намечается перепроизводство. Во многих субъектах РФ объём предложения значительно превышает уровень платёжеспособного спроса. Какая ситуация складывается в Смоленской области, выяснял наш корреспондент.

Расстроились не на шутку

По данным Единого реестра застройщиков РФ, в январе – мае 2025 года продажи квартир в новостройках по всей России снизились на 16%.

Наиболее сложная ситуация складывается в пяти регионах России. Хуже всего новостройки раскупаются в Орловской, Пензенской и Челябинской областях, Карачаево-­Черкесии и в Красноярском крае. Довольно «высокая вероятность перепроизводства» нового жилья наблюдается и на Смоленщине.

При этом только за 6 месяцев текущего года смоленские строители построили почти 3 тыс. (около 280 тыс. кв. м) новых квартир. Это на 3,5 процента больше, чем за такой же период прошлого года. Такие данные предоставил Смоленскстат. Больше всего жилья ввели в эксплуатацию в Смоленском округе и областном центре, а также в Десногорске.

Интересно, что из общего объёма введённых в эксплуатацию площадей львиная доля – 207,4 тыс. квадратных метров  приходится на частные домовладения. Примечательно, что доля ИЖС достигла впечатляющих 74,3% от общей площади сданного в эксплуатацию жилья, показав рост на 3% по сравнению с первым полугодием 2024 года.

В то же время, по информации «Дом.РФ», к июню 2025 года уровень распроданности жилья в строящихся домах Смоленской области достиг всего 28%. 47% площадей остались непроданными. Ещё на 25% продажи не были открыты. Отношение распроданности к стройготовности составило 64%. Стоимость 1 квадратного метра – 83,6 тыс. рублей.

Ипотека отступает

Эксперты расходятся в оценках причин происходящего. Одни считают, что в предыдущие годы рынок недвижимости был «перегрет» льготными программами, а сейчас адаптируется к более здоровым условиям. Другие – что всё дело в жёсткой политике Центробанка, который хотя и начал снижать ключевую ставку, но пока держит её на слишком высоком уровне.

«Квартиры в новостройках под дешёвую ставку в 6% доступны только по семейной ипотеке. Остальным категориям населения предлагается ставка выше 20%, – говорит риэлтор одного из агентств недвижимости Светлана Клименкова. – Из-за этого количество желающих приобрести новостройки значительно сократилось. Проблема связана со слабой платёжеспособностью населения, в том числе по причине жёстких банковских условий».

По данным Смоленского отделения Банка России, в январе–­марте 2025 года жители региона оформили в банках 777 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 2,9 млрд руб­лей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года их количество сократилось почти в 2 раза, их объём – на треть.

Большую часть ипотек, почти 2 млрд рублей, жители региона взяли на покупку жилья на первичном рынке.

В то же время общая задолженность по ипотечным жилищным кредитам в Смоленской области к началу апреля 2025 года снизилась на 2,5% за год – до 76,7 млрд рублей.

Что там по цене?

Казалось бы, при такой ситуации цены на жильё в новостройках должны снижаться. Но, увы. По данным Домклик.ру, стоимость одного квадратного метра на первичном рынке за три месяца выросла с 92 331 до 97 135 рублей. При этом жильё на вторичном рынке стало дешевле – цены на него упали с 72   055 до 71  734 руб. за кв.м.

Эксперты РИА Рейтинг подсчитали, что среднестатистической семье в Смоленске потребуется 3,5 года, чтобы собрать нужную сумму на покупку «своего угла». Согласно расчётам, стоимость типовой квартиры в Смоленской области площадью 60 м2 составляет 4,1 млн рублей. Чтобы накопить эту сумму, смолянам придётся ежегодно откладывать по 1 млн 176 тыс. руб­лей, или почти 98 тыс. рублей в месяц. Но это в идеальной картине мира.

В реальности средняя зарплата в регионе составляет около 62 тыс. рублей. Если работают оба супруга, после отчислений на будущее жильё у семьи из четырёх человек остаётся менее 6,5 тыс. рублей на каждого – при прожиточном минимуме на душу населения в 17,5 тыс. рублей. Вот такая занимательная арифметика!

Что же дальше ждёт рынок недвижимости?

«Ожидать существенного падения цен не стоит, так как застройщики уже понесли затраты на возведение объектов недвижимости, – говорит Светлана Клименкова. – Скорее всего, рост цен немного приостановится, но в минус они точно не уйдут».