Темпы жилищного строительства в Смоленской области растут. В 2024 году в регионе ввели почти 500 тыс. м2 жилья, что на 20% больше планового показателя, установленного Минстроем.
Кроме того, были прогнозы, что после повышения ставок по ипотеке квартиры будут дешеветь. Когда же смолян перестанет мучить жилищный вопрос?
Нормативы и рынок
Минстрой РФ в декабре прошлого года опубликовал приказ об утверждении рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в РФ в 1‑м квартале 2025 года. Увы, надежды смолян, что цены будут падать, не оправдались. Согласно документу, средняя стоимость «квадрата» в регионе составляет 80715 руб. Это на 1,11% больше показателя полугодовой давности.
При том что это официальные данные – если же посмотреть реальную рыночную стоимость на интернет-порталах по продаже жилья, то цена за «квадрат» может быть и гораздо выше.
По данным Смоленскстата, средняя стоимость квадратного метра во всех типах квартир в 1 квартале 2024 года составляла 83412 руб. (новостройки), а уже в 4 квартале она поднялась до 89094 руб. «Квадрат» на вторичном рынке в 1 полугодии стоил 70314 руб., а к концу года вырос до 76153 руб.
Если рассматривать повышение цен на жильё по областному центру, то здесь стоимость квартир ещё выше. По информации агентства по продаже недвижимости «Мир квартир», средняя цена «квадрата» в новостройках в прошлом года составляла 97671 руб. За год она выросла на 14,1%. Сами же квартиры оценивались в 5,6 млн руб. и прибавили на 12%. Цены на «вторичку» в Смоленске ниже, как, впрочем, и годовой прирост, но всё равно цифры впечатляют. Так, в 2024 году квадратный метр в старых домах стоил 82,8 тыс. руб. Плюс 11,8%. Сами же квартиры можно было приобрести за 4,5 млн руб. В среднем они подорожали на 8,8%.
Ипотека не спасёт
Не секрет, что на рынок влияют рост стоимости ипотечных кредитов, выдача которых в целом по России за январь – октябрь прошлого года упала на 31%, и сворачивание льготных программ поддержки. Ипотека как способ улучшения своих жилищных условий для многих граждан становится практически недоступной.
Супруги Мария и Иван Смурские с двумя детьми переехали в Смоленск из Дорогобужского района. Сертификат на маткапитал получили, а вот с жильём сразу не определились. Решили осмотреться, а теперь оказались в незавидной ситуации. Дело в том, что по новым условиям рассчитывать на льготную ипотеку они уже не могут, а лишних 50–70 тыс. в месяц на погашение кредита у них просто нет – оба бюджетники, совместный доход 80 тыс. руб.
«В 2024 году Центробанк последовательно повышал ключевую ставку, стремясь сдержать рост инфляции. В итоге она достигла рекордных 21%. Это сделало кредитование практически недоступным: базовые ставки выросли, ежемесячные платежи теперь превышают среднюю зарплату, а переплата по кредитам стала непосильной. Например, взяв 5 млн руб. на 30 лет, заёмщик должен будет вернуть около 40 млн, – поясняет эксперт по недвижимости Ирина Лосева.
Некоторые банки продолжают выдавать кредиты с субсидированием, где часть разницы в ставке компенсирует застройщик. Однако ни один застройщик не готов просто так отдать банку 500–700 тыс. руб., поэтому эти затраты включаются в стоимость квартир.
И всё же несмотря на недоступность ипотеки, цены на жильё, по мнению эксперта, скоро не упадут. Так как спрос всё ещё находится на достаточно высоком уровне.
«Недвижимость продолжает оставаться самым надёжным активом, это возможность уберечь деньги от инфляции, – говорит Лосева. – Вероятно, внимание смолян переключится на «вторичку», особенно, если на неё распространят семейную ипотеку. Но это в свою очередь может опять подстегнуть цены».
