Теперь не жильё, а сказка? Что изменилось на рынке недвижимости Смоленска

Смоленский рынок недвижимости демонстрирует парадоксальную ситуацию. Несмотря на активное строительство и одну из самых низких в стране цен на «вторичку», собственное жильё остаётся недостижимой мечтой для большинства семей.

Суровая арифметика ипотеки

В Смоленской области главный барьер на пути к собственному жилью – его финансовая недоступность. Аналитики РИА Рейтинг подсчитали, что ежемесячный платёж по ипотеке за квартиру площадью 60 квадратных метров в регионе составляет 55,7 тыс. рублей. Эта сумма оказывается неподъёмной для большинства местных семей. Неудивительно, что в 2025 году Смоленская область заняла лишь 27-е место в общероссийском рейтинге по доступности ипотечного кредитования.

Цифра, которая ярче любых слов описывает ситуацию, 18,7%. Именно такова доля семей в регионе, которые по своим доходам соответствуют требованиям банков для получения жилищного кредита по рыночной стоимости. Это означает, что ипотека остаётся привилегией узкого круга людей, а не массовым финансовым инструментом.

Высказывания жителей, которыми пестрят соцсети, говорят сами за себя: «И ещё спрашивают, почему у нас народ не хочет детей рожать при таких ценах на квартиры! Или ждут, что мы друг у друга на головах поживём?», «У кого вообще есть такие зарплаты в регионе, чтобы ежемесячно выплачивать за ипотеку? Или сидеть просто голодом на хлебе и воде? А ещё не дай бог ремонт надо сделать, тогда вообще по миру можно пойти», «Средняя зарплата в регионе – 70 тыс., двое могут потянуть ипотеку, вот только что-то мне по объявлению о продаже квартиры никто не торопится звонить...»

Рост на фоне недоступности

Парадокс смоленского рынка в том, что он динамично растёт, не становясь при этом доступнее. С одной стороны, Смоленскстат фиксирует увеличение объёмов строительства: в 2024 году введено на 2,8% больше зданий, причём 93% из них – жилые. Губернатор Василий Анохин анонсировал расширение географии застройки впервые за долгие годы, включив 12 районов области. С другой стороны, это не решает проблемы платёжеспособного спроса. Рынок новостроек хоть и отстаёт от общероссийских показателей, но демонстрирует рост: квадратный метр в Смоленске подорожал на 2,8% – до 107 тыс. рублей.

Единственным лучом света выглядит «вторичка», где цены остаются одними из самых низких в стране – 87 тыс. руб­лей за «квадрат». Однако даже эти относительно скромные суммы не меняют картину в целом.

Аренда как вынужденная альтернатива

Для большинства смолян, исключённых из ипотечной системы, единственным выходом остаётся аренда. И здесь их поджидает новый виток цен. По данным портала «Мир квартир», стоимость аренды однокомнатной, как и двухкомнатной, квартиры в Смоленске за летние месяцы выросла на 14,2%, достигнув 25,5 и 31,8 тыс. рублей соответственно. Аренда трёхкомнатной квартиры подорожала ещё резче– на 21,4%. Высокие темпы роста указывают на напряжённость и в этом сегменте рынка, который становится спасительным островком для тех, кто не может накопить на первоначальный взнос или тянуть долговременное кредитное бремя. Таким образом, несмотря на позитивную статистику по строительству, смоленский рынок недвижимости замыкается в порочном кругу: высокие ипотечные платежи делают жильё недоступным для покупки, выталкивая спрос в арендный сектор, что в свою очередь провоцирует стремительный рост цен уже и в нём.

«На фоне недавнего снижения ключевой ставки ЦБ и сигналов о её возможных дальнейших корректировках до конца года можно ожидать определённого оживления ипотечного рынка», – предположил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. Однако, по его мнению, возврат к уровню ипотечных ставок, который можно считать комфортным для большинства семей, в скором времени ждать не стоит. Более заметное снижение ожидается лишь в 2026 году, когда стабилизация инфляции и рост доступности кредитов позволят сбалансировать спрос и предложение.