Как поменять управляющую компанию, если не доволен состоянием многоквартирного дома? Какой способ управления общей собственностью эффективнее? На какой счет идут деньги за капремонт? Правозащитник Роман Романов отвечает на актуальные вопросы, а также рассказывает, почему в вопросах ЖКХ нельзя оставаться в стороне.
Кто, если не мы
Валерия Нелюбова, «АиФ-Смоленск»: Многие смоляне жалуются на состояние своих многоквартирных домов и придомовых территорий. Однако лишь единицы понимают, что домом можно и нужно управлять. Какие способы управления существуют?
Роман Романов: Сегодня предусмотрены три способа. Непосредственное управление - когда сами собственники без привлечённых организаций или лиц поддерживают состояние своего жилья. Нюанс: закон разрешает выбирать этот способ, только если в доме не больше 30 квартир. Это довольно специфическая форма, в стране она распространена не часто. Но в Смоленске есть такие примеры. Второй способ - товарищество собственников жилья (ТСЖ) (сюда же примыкают и жилищно-строительные кооперативы). ТСЖ актуально для сознательных жильцов, которые понимают, что никто другой домом заниматься не будет. Но у них для этого должны быть возможности, финансовые и организационные, силы и время. ТСЖ в Смоленске немного, есть тенденция к сокращению их числа. Чаще всего нанимают управляющую компанию (УК). 90% многоквартирных домов региона выбрали этот путь. Причём больше половины домов - 1700 - обслуживает «Жилищник». Остальные 50 компаний делят между собой примерно треть жилого фонда. Для наглядности - вторая по популярности УК насчитывает всего 100 домов, а другие - по 20-30, иногда даже меньше. Минус УК в том, что государство до сих пор не урегулировало сферу ЖКХ таким образом, чтобы у них не было иного выхода, кроме как добросовестно выполнять свои обязанности. А деньги тут вращаются очень большие! Тарифы ежегодно повышаются, а качество обслуживания остаётся прежним. Людей это раздражает. Они хотят, чтобы все перечисленные ими деньги шли на дом, но это невозможно, ведь УК - это бизнес, который создаётся для извлечения прибыли. Идеально, если стороны пришли к компромиссу: мы платим, вы содержите дом и не доводите его до катастрофического состояния, мы миримся с тем, что часть наших денег является вашей прибылью.
- Можно ли хоть как-то влиять на работу УК? Всё-таки кто платит, тот и музыку заказывает, не так ли?
- Конечно, можно! Но ни в коем случае нельзя занимать позицию: «Я плачу деньги, значит, вы мне должны». У нас так не работает, к сожалению, ждать у моря погоды бессмысленно, нужно проявлять активность. Что-то не устроило, что-то требуется поменять? Не звоните - сразу пишите заявление, чтобы документально зафиксировать свою претензию, оставить «следы». Пассивностью нашего населения многие пользуются: «Не жалуются, значит, всё устраивает!» Как правило, коллектив собственников очень разобщён: соседи из первого и шестого подъездов могут не пересечься ни разу в жизни. Поэтому так важна роль совета многоквартирного дома. Когда сетуют на нарушения закона, я спрашиваю: «А вы его соблюдаете? А вы создали совет?» И всегда подчёркиваю, что жилищное законодательство обязывает создать такой орган, если в вашем доме более четырёх квартир. Это минимальное условие, чтобы организовать жильцов. Фактически в Смоленске сегодня такие советы есть и функционируют не более чем в 20 % жилищного фонда.
Уйду к другому
- Получается, все претензии - к самим жителям?
- Закон построен таким образом, что в конечном счёте за состояние жилища отвечает сам собственник. Уход за домом он оплачивает из своих средств, и это - единственный источник финансирования. Совет дома - это высший орган управления на конкретном участке, наиболее действенный с точки зрения отстаивания прав сосбственников. Контроль, активное участие в решении проблем, коммуникация с УК - его работа. - Допустим, жильцы решились сменить УК или вообще способ управления домом. Что для этого нужно сделать? - Часто бывает, что собственники хотят совершенно разных вещей: кто-то всем доволен, кто-то хочет одну компанию, кто-то - другую. Договориться всем домом сложно, для того и созывается совет. Сейчас УК может начать свою работу после заключения договоров более чем с 50% собственников. Эта проблема очень актуальна для всей страны. Недавно Главный государственный жилищный инспектор, заместитель министра строительства и ЖКХ Андрей Владимирович Чибис поднял её в социальных сетях. Фактически решение о смене УК может принять большинство из тех, кто принял участие в этом голосовании. А кто не участвовал? Их бывает количественно больше, они могут возмутиться постфактум, созвать своё собрание и выбрать иной вариант. Легче всего было бы ограничить права собственников на смену УК, но это идёт вразрез с принципами закона. Как сделать так, чтобы, не раскалывая собственников дома, смена УК была фактически возможна, в то же время не создавая дополнительных точек напряжения? Именно этот вопрос и поставил замминистра в соцсетях. Ответы экспертов Минстрой сейчас анализирует и обобщает.
- Существует ли независимый рейтинг управляющих организаций, с помощью которого можно выбрать наиболее подходящую?
- В регионе его нет, и это большой минус всей системы. По сути, мы не можем адекватно оценить, кто и как работает, потому что у одной УК больше тысячи домов, у другой их три. Ясное дело, что на первую больше жалоб, но это не является объективным показателем. Вопрос создания такой ранжировки неоднократно ставили на повестку дня в Общественной палате Смоленской области. Работаем над тем, чтобы дать собственникам детальную и объективную картину, с кем стоит иметь дело, с кем не стоит.
- Есть два вида счёта для накопления средств на капремонт многоквартирного дома - «общекотловой» и индивидуальный. Какой лучше и почему? Можно ли сменить один на другой?
- Когда со мной консультируются по этому вопросу, я однозначно говорю: выбирайте индивидуальный счёт, закреплённый за конкретным вашим домом. Сменить способ формирования фонда можно, но стоит учитывать, что придётся закрыть долг перед региональным фондом капремонта, если изначально был договор на «общий котёл» и капремонт в доме состоялся.
Перезимуем?
- Смоленск готовится к отопительному сезону. По сообщениям официальных лиц, уровень подготовки ниже, чем хотелось бы. Снова будем мёрзнуть в квартирах?
- Я искренне надеюсь, что активные ремонтные работы по реконструкции системы теплоснабжения, которые проводят в городе последние два-три года, дадут результаты. Не могут не дать: большие деньги туда вложили и «Квадра», и региональная администрация. Изменения уже ощутимы, аварий становится всё меньше, ситуация стабилизируется. За отставанием областного центра в темпах подготовки мы следим. Не могут не настораживать прогнозы. Остаётся надеяться, что катастрофы зимы 2015 г. не повторятся.
Зарплаты и проблемы ЖКХ. Насущные задачи обсудили в администрации области 
Больное место. Сети Смоленска готовят к зиме, но ЧП продолжаются 
Расхлябились. Как в Смоленске устраняют последствия ливня 
От сосулек до долгов. Кому помогают «управляшки»? 
Откуда растут «ноги» у смоленской уплотнительной застройки