Вызовы ЖКХ. Что ждать смолянам от реформ в коммунальной сфере

Как собирать деньги на капитальный ремонт жилых домов? По какой квитанции платить за отопление? Как найти управу на управляющую организацию и каковы истоки конфликта между городом и ресурсоснабжающими организациями? Обо все этом и многом другом «АиФ-Смоленск» рассказал эксперт в сфере ЖКХ Андрей Коханов.

Я не я

Михаил Ефимкин, SMOL.AIF.RU: Андрей Викторович, с 1 сентября начинает действовать федеральный закон о лицензировании управляющих компаний. Чем он им грозит?

Андрей Коханов: По идее, этот закон должен уменьшить количество неэффективных управляющих компаний на рынке, но если его запустить сейчас, то может случиться, что ни одна компания в Смоленске не пройдет лицензирования. Нужно всего два неисполненных предписания в год со стороны Госжилинспекции, касающихся одного дома, и компания отстраняется от управления этим многоквартирным домом. Если таких домов в ее активе набирается больше 15%, то управляющая организация лишается лицензии через суд. Нарушений со стороны управляющих компаний, в том числе с существующими постановлениями суда, сегодня накопилось такое количество, что никого и близко нельзя подпускать к лицензированию. По моим данным, сейчас только одна управляющая компания в Смоленской области пользуется высоким доверием со стороны собственников жилья.

- Что греха таить, сегодня часто простой житель простой смоленской многоэтажки не всегда знает, кто управляет его домом. Как это можно выяснить?

- Существуют два понятия: обслуживание многоквартирного дома и управление им. Прежде всего нужно задаться вопросом, в каких отношениях ты находишься с управляющей организацией. Если дом оказался в непосредственном управлении жильцами, но при этом нет совета дома и старшего по дому, то у человека должны возникнуть десятки вопросов. Необходимо сходить в управляющую компанию и посмотреть договор, выяснить, кто принял решение о переходе на непосредственное управление (по закону это можно сделать только решением общего собрания собственников дома), когда было собрание, кто в нем участвовал, в какой форме проходило голосование, каким образом были уведомлены собственники, было ли все это законно.

- Пожалуйста, объясните подробнее, в чем разница между управлением многоквартирным домом и его обслуживанием?

- При управлении домом управляющая организация отвечает за поставку коммунальной услуги до каждой квартиры, а при обслуживании этого нет. При управлении часть ОДН (разница между показаниями общедомовых счётчиков и суммой показаний всех счетчиков, установленных в квартирах) берет на себя управляющая компания, при обслуживании жильцы за все платят сами, ОДН значительно возрастают. При этом нужно учитывать много нюансов. Например, ОДН на тепло как таковых не существует, потому что общедомовой счетчик у нас есть, а в квартире нет, то есть мы всегда платим по нормативу, что в разы дороже. По сути, при обслуживании вы делаете все, в том числе обслуживаете общедомовые счетчики и нанимаете специалистов из управляющей компании для решения своих коммунальных проблем по договору подряда. Правда, при этом многие управляющие компании «забывают» снижать ставку и продолжают брать с вас деньги так, как будто вы остаетесь на управлении. Такая форма отношений подразумевает и обязывает собственников жилья выбирать совет дома и старшего по дому, причем это должны быть не просто пробивные люди, но и специалисты, которые понимают, как дом функционирует, что у него на крыше, а что в подвале.

Войны миров

- Многие смоляне продолжают получать по две квитанции за отопление, почему в одной из них цифра получается больше?

- Простому собственнику действительно сложно разобраться, кому платить. В декабре «Квадра» стала единой теплоснабжающей организацией. Поэтому смоляне получили в январе одну квитанцию от ТСК, так как она производила начисления месяцем позже, и вторую - от «Квадры», выставленную месяц в месяц. Но «Квадра» ряду домов выставила счета по нормативу в связи с тем, что в этих домах на начало отопительного сезона коллективные приборы учёта (КПУ) не прошли поверку и не были допущены в эксплуатацию. За это несут ответственность управляющие организации.

- Откуда пошел конфликт между «Квадрой» и администрацией города Смоленска?

- Ресурсоснабжающая организация хочет, чтобы ей платили, иначе могут накопиться большие долги, как уже произошло. Расплатиться не могут до сих пор. С другой стороны, в конце декабря прошлого года «Квадра» официально получила статус единой теплоснабжающей организации в Смоленске, и с 1 января 2014 года смоляне начали за тепло платить ей. Но по условиям того же контракта часть полученных денег «Квадра» должна ежемесячно возвращать за эксплуатацию сетей. «Квадра», ссылаясь на то, что город должен ей миллиард, не отдает положенные деньги за обслуживание, а забирает их в счет долга, вместо того чтобы договориться о реструктуризации долгов. Администрация стала проводить платежи через «Смоленсктеплосеть», именно им принадлежат трубы, входящие в дом. Пока власти разбираются, люди страдают. Хорошо хоть «Квадра» за долги не может отключить городу отопление, по закону не имеет права, а вот горячую воду - вполне. Давно пора задуматься о переводе микрорайонов Смоленска на мини-котельные, это прекрасный способ для привлечения инвесторов и повышения качества оказания услуги.

Капитальный ремонт

- С 1 ноября мы с вами получим квитанции за капремонт: 5,6 рубля с квадратного метра. Куда пойдут эти деньги?

- Все зависит от решения собрания собственников многоквартирного дома (МКД). Если в доме открыто товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительный кооператив (ЖСК), то они вправе открыть спецсчет на один дом. Либо на несколько домов, общее количество квартир которых не превышает тридцати, объединенных одной территорией и имеющих общие инженерные сети. Если это простой дом, то у собственников также есть право открыть свой спецсчет, но уже с помощью регионального  оператора. Либо второй вариант - так называемый «общий котел». В этом случае деньги будут поступать от МКД на общий счет регионального оператора и тратиться на финансирование региональной программы капитального ремонта. Задача трудная, в Смоленской области около 7000 домов, участвующих в программе капремонта. Есть дома, которые выиграли суды на предмет проведения капитального ремонта за счет средств муниципалитетов. Но не нужно путать капитальный ремонт по суду за счет средств бюджета и капитальный ремонт за счет собственных средств собственников МКД.

Кроме того, в Смоленске много домов барачного типа, например на улице 8 Марта. Их давно пора снести, но в долгосрочной программе они стоят на капитальный ремонт в 2014-2018 годах, потому что денег на снос домов и переселение людей просто нет ни в городском, ни в областном бюджете. Получается, что на собранные с людей средства мы будем «капиталить» бараки, чтобы хоть как-то продлить им жизнь, то есть, по сути, выкидывать деньги на помойку.

Сегодня городу нужно максимально аккумулировать деньги на ремонт жилого фонда, для этого депутатам необходимо пересматривать бюджет. По моему мнению, от новой детской площадки или лавочки у подъезда никому не полегчает, а вот устранение протечки крыши – это гарантия того, что дом не рухнет в ближайшие несколько лет.

- Что делать людям, чтобы хотя бы немного распутать клубок коммунальных проблем?

- Здесь рецепт только один – быть активнее, интересоваться всем, общаться с управляющей компанией, в том числе преодолевая их нежелание общаться. Необходимо постоянно учиться, потому что только хорошо подготовленные люди могут управлять такой сложно системой, как многоэтажный дом. За руль космического корабля не посадишь дилетанта. Нужно выбирать совет дома, старшего по дому и начинать выходить за пределы собственной квартиры. С другой стороны, государству нужно создать институты квалифицированных управляющих и условия для эффективного взаимодействия между ними и ответственными собственниками жилья.

Справка «АиФ»

Андрей Коханов родился в Смоленске 24 сентября 1971 года. Много лет проработал в коммерческих структурах. Окончил Российскую академию народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ по специальности «государственное и муниципальное управление». Заместитель председателя координационного совета по ЖКХ при администрации Смоленской области, глава регионального Центра общественного контроля ЖКХ по Смоленской области.